中大，教师公寓，二楼书房。
看完张宣的商业策划书，李梅陷入了沉默，许久后直直地抬头盯着张宣问：
“你是先知吗，生而知之？”
张宣自我笑笑，顾左右而言它：“这东西我陆陆续续准备了半年之久，你觉得怎么样？”
李梅实话实说：“很多理念比我和天河广场的先进，有些甚至闻所未闻，真的惊艳到我了，让我叹为观止，由衷佩服。
但在细节上，还是有很多欠缺的地方，这个可以借鉴天河广场的方案进行填充。”
张宣点点头，这个评价非常中肯。
他的理念先进，来源于后世的所见所闻，在李梅看来自然是十分惊艳的。
可一些细节末枝上，张宣毕竟不是业内专业人士，肯定有很多纰漏。
好比他就是一个将军，下达指令尚可。但真刀真枪上前线去干，还得是手底下的士兵。
两人商议一番，决定以张宣的策划案为中心、为框架、为主旨，以天河广场的方案做参考、做补充。
从中午到下午，从下午到晚上，两人一直在讨论....
中间就吃了一个晚餐，邀请盈泰外贸公司的9个员工吃了一顿大餐。
吃完饭后，两人又缩进了办公室，聚精会神地继续工作...
如此一连几天，在两人废寝忘食的努力下，通过对天河路228号附近的交通、业态、商业环境、人流现状进行调研后，得出第一手资料，终于把策划案搞定了。
由于天河路228号坐落于羊城城市新中轴线上，位于天河商圈的中心位置，是后世羊城CBD中央商务区、毗邻天河体育中心和羊城火车东站，如今有60多条公交线路在此设站，交通极为便利。
两人把自家广场定义为：集购物、商务、美食、娱乐、休闲、会展和康体8大功能于一体的现代化城市广场。
计划荟萃各种品牌商品的大型百货公司，五星级电影院，以及多家各具特色的中外名牌专卖店。为羊城市民和游客购物、休闲、娱乐、观光的好去处。
参考后世的全球十大商业广场的模式，着重以香江最具魅力的商业中心太古城为基础模板。
为什么以太古城为模板？
那是因为两人知道天河广场也是参照太古城的。
只是天贸集团作为第一个吃螃蟹的人，可能担心现如今的羊城经济无法跟有着亚洲四小龙美誉的香江媲美，承载不了那么大的消费规模，从而自动做了减法。
但张宣野心勃勃，不仅没做减法，反而做了加法。
张宣和李梅商议一番后，计划黄金比例为：餐饮占比18%，娱乐占比30%，零售占比52%。
计划日均承载客流量为100万，可供4万人同场同时消费。
广场占地5.3万平方米，建筑总面积预估40万平米以上。
计划构建一个超大型购物商城、两座甲级写字楼、一家五星级酒店和酒店式服务住宅、一个文化中心、一个棕榈广场。
另外还有若干停车位，初步预算不少于1500个。
地上七层、地下两层半东塔楼为超大型购物商场。
50层五星级酒店式公寓西塔楼。
两座甲级写字楼的初步规划是30层。
商城也好，五星级酒店也好，甲级写字楼也罢，张宣野心勃勃，不建则已，要建就要以羊城的地标建筑打造。
当然了，张宣的目标是要弄就弄最好的，但经费预算加起来也不低，参考天河广场的12亿投资，两人细细核算一阵后，均认为总投资不能低于15亿。
15亿！
张宣看到一串串数据汇总后得出的总金额，心肝都在打颤，头皮都发麻。
见他望着数字发憷，李梅笑说：“这只是我们俩的外行预算，不能当数，一切要等专业设计机构评估以后才能定下来，也许用不了这么多呢。”
张宣眼皮跳跳：“得了吧，我们虽然是外行，但毕竟天河广场的参考案例摆在这里，人家都把各类花销都标的明明白白了，我估计到时候的金额只会高于15亿，不可能低。”
李梅没反驳，而是打趣道：“要不你降低降低标准。比如这地标建筑可以取缔，用普通建筑就可以，这样预算会少一大截。”
张宣猛烈摇头：“要是把地标性建筑方案取缔了，那我干脆不建了。
咱要做就做中国第一，这样才能打响名气，做到举世闻名。这样才能压制天河广场，做到财源滚滚，这才是我的初衷。”
张宣虽然说是说的这么豪迈，其实心里也是打鼓得紧。
这年头的15亿啊！
搁新世纪后，起码也是50亿起步了。
大手笔投资！
真是超级大手笔投资！
不过好在方案分为三期。
可以慢慢来，一期一期来。
反正资金结构也是借鉴隔壁天河广场的4：3：3，不用一下子全部到位。
这样平摊下来，其实每期资金压力也不是那么大。
而中间漫长的工程时间，张宣作为重生者，还是有自信挣到那份钱的。
当然了，两人也不傻，这么大手笔的投资，在羊城历史上都是罕见，肯定要到处跑跑，向上面要政策，要利好那肯定是必须的。
只要某些人不是傻子，自然能看到这份规划的无限潜力。
能作为一张名片带动羊城经济的巨大潜力。
可是羊城这样的前沿大城市，傻子能入驻的了吗？
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